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龙湖中期业绩背后:打造资金的诺亚方舟穿越周期

2022-08-26      来源:中国经济网   浏览次数:99

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 8月进入序幕,房企纷繁交出2022年上半年成果单,大局部房企营收腰斩、净利润亏损占领主流。面对宏大的窘境,房地产行业整体出清更像是一次提早的刮骨疗伤,“高杠杆”、“高负债”的痼疾得到铲除。
 
  行业阅历深度调整后,如何稳定穿越周期,积存能量,向更安康的方向开展,是一切房企需求面对的考验。8月26日,龙湖集团发布业绩,停业收入948亿元,同比增长56%;中心权益后净利润66亿元,同比增长6%,展示出“示范生”该有的韧性与底色,为行业奉献了一个应对新常态的样本。
 
  定一个前瞻性规划
 
  10年前,量化宽松的货币政策被启用,大基建、城镇化成为资本的弄潮儿。房地产作为排头兵,自然吸入大量资金,房企的阵线全面拉长,从一、二线,到三、四、五、六线,拿地毫不手软,销售范围呈现指数级增长。
 
  一批名不见经传的区域房企直接飞升为头部,而龙湖被作为背面典型,直指“激进”、“错失战机”。要晓得,龙湖自重庆起家,十分擅长在郊区打造高端、低密度住宅,按理来说,是十分合适去下沉市场扩展范围,制造影响力的,但当一切人都在往下沉市场冲的时分,龙湖不为所动,还每年把一局部利润投入到报答周期长、占用资金多的商业项目上。
 
  2015年,杠杆持续放大,市场行情好到基本不愁卖,而龙湖照旧回绝诱惑,继续埋头走本人的路。
 
  面对质疑,龙湖集团董事长吴亚军抛下一句“景物长宜放眼量”,还顺势推出“扩纵深、近城区、控范围、持商业”的战略,后来晋级为“空间即效劳”,把进军高能级城市和运营性业务提升到公司战略级别。
 
  龙湖CEO陈序平曾透露,到目前为止,龙湖在全国进入的城市只要68个,而且90%以上的项目都在一、二线城市,是进入城市最少的房企之一。
 
  如此抑制,是由于龙湖给本人制定了一条拿地铁律,即“拿好地、拿合理价钱的地”。听说龙湖会依据地块来测算利润,假如达不到规范坚决不拿,而且拿地的金额与销售回款、净负债率挂钩,相比范围,利润质量和平安可持续性才是龙湖关注的重点。
 
  龙湖5、6月销售额环比分别增长23%、75%,在房企中率先回暖。2022年中期业绩能够看到,龙湖停业收入到达948亿元,同比增长56%,权益销售面积341万平方米。遭到大环境影响,龙湖业绩没有那么亮眼,但公司的排名进一步提升,《财富》世界500强来到第412位。
 
  站在当下,再回味吴亚军说的那句“景物长宜放眼量”,颇有一番慨叹。
 
  所以前段时间龙湖被做空时,吴亚军才敢说,我们很早看到行业的问题,依托龙湖的准绳才走到今天,并不在意做空,而是在思索将来5年的事。
 
  织一张资金平安网
 
  龙湖准绳详细是什么,吴亚军没说,但有一条肯定是“不借贵钱”。
 
  龙湖早期的内部信中有提到,龙湖在进入房地产不久,就研讨了国外许多房地产公司的死法,其中很重要的一条就是敢用“贵”的钱。房地产与资金密不可分,但过度借贷和承当过高的利息,一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”,所以龙湖就此定下一个规矩:借钱,但不借“贵”的钱。
 
  这条规矩的结果是,龙湖融资本钱不断坚持低位运转,还有不时降落的趋向。2022年中报显现,龙湖均匀借贷本钱进一步降低至3.99%,跟大多数有国字背景的地产公司持平。
 
  用“三道红线”来权衡,龙湖连续六年坚持绿档,截至2022年6月31日,龙湖集团净负债率为55%,现金短债比到达4.07倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.09倍)。
 
  能够窥见龙湖负债维持较为平安的程度,“进可攻退可守”,既没有过高的负债隐患,也不会太过激进而糜费上市公司的融资时机。2022年上半年,龙湖均匀借贷年限长达6.28年。在融资较为艰难的今天,龙湖还在持续优化债务构造,进步长债的比例,一方面能够防止债务过于集中到某一个时间段,另一方面长债的利率更低,到达不借“贵钱”的目的。
 
  在财务上的自律,让龙湖取得更高的信誉评级。截至目前,惠誉、穆迪、标普分别对龙湖坚持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级,这在行业里并不多见,龙湖也凭仗高信誉评级,能够借到更廉价的钱,构成了正向循环。
 
  5月份,龙湖还被监管机构选为“示范房企”,试点发行信誉维护债券;8月份,中债全额担保债券发行,又是龙湖打头;遭遇做空后,7家境内外银行还为龙湖提供35亿元的银团贷。这些都是财务自律的奖赏,也构成龙湖稳健的融资来源,保证资金活动性的平安。
 
  遭遇严峻行情之后,龙湖也在争取把更多资金留在公司,比方降低分红比例,大股东以股代息。在特殊时辰,储藏更多资金,意味着更多的盘旋空间和主动性,而这些都得到股东们的支持,毕竟他们是一群奉行长期主义价值的人。
 
  造一艘诺亚方舟
 
  奉行长期价值,需求有前瞻性的战略作为根底,也需求平安的资金池作为保证,否则可能活不到价值兑现的那一天。
 
  龙湖似乎自然具备这种危机认识的气质,2021年2月,吴亚军在公司内部做过一次极限压力测试:假设有一天,一切银行对龙湖关门,同时公司的销售额腰斩,我们还能不能发收工资,能不能还得起债?
 
  龙湖则在十年前,为本人造了一艘诺亚方舟。
 
  在造方舟前,吴亚军携团队调查了美国、澳大利亚、德国、伦敦、日本等地的大量案例。他们发现,当城镇化速度慢下来,持有沉淀资产会成为主流。而日本经济上世纪90年代垮塌时,收租物业的承压性相对良好,可以提供稳定现金流,协助企业渡过危机。
 
  多维度穿插调查之后,商业的大方向被肯定下来。龙湖又请咨询机构认真研讨其他同行的开展途径,对商业地产的培育周期、投入节拍有了更实在地把握。
 
  2003年,龙湖在重庆北城开出第一家天街,到现曾经开业了65家。2022年上半年,龙湖商业投资收入到达46.5亿元,同比增长26%。南宁楼盘
 
  商业之外,龙湖的诺亚方舟上还装进了冠寓、龙湖智创生活等业务,这些运营性业务,成为龙湖抵御风险、穿越周期的稳压器。2022年上半年,龙湖运营性收入到达110亿元,同比增长26%,每个月固定的运营性收入就接近20亿元。
 
  稳定的运营性收入,进一步加固龙湖的平安护城,为其博得更多的盘旋余地和战略主动性。
 
  2022年中期业绩会上,龙湖喊出“聚焦协同,穿越周期”,对将来愈加笃定。
 
  自信心是黄金,是房地产行业御寒的“羽绒服”,在行业的冬天,将自信心传送给每一个人。
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